Alugando uma casa no Japão

Este post é totalmente para quem quer alugar uma casa por conta.
Se a sua empresa oferece "Ryo" ou "Shataku", compensa morar onde a empresa manda morar.

A regra básica para alugar uma moradia no Japão, é:


Fiador, taxa de luvas e "Rei-kin". 

Fiador,

Precisa ser uma pessoa de confiança, de preferência com emprego fixo, de preferência sendo um sei-shain (funcionário efetivo), e que seja um japonês com residência confirmável. Ser dono de alguma empresa é ainda melhor. No entanto, para um estrangeiro, geralmente não basta ter confiança econômica.

Muitas imobiliárias costumam exigir um cadastro, que geralmente envolve taxas, em empresas de seguro de fiança quando se trata de um locatário estrangeiro. Se for uma mulher, algumas imobiliárias podem exigir que os fiadores sejam seus pais.

É importante notar que essas práticas podem parecer sexistas e xenofóbicas, mas no Japão, os locadores têm o direito de escolher para quem alugam suas propriedades. Ser estrangeiro, não ter um emprego fixo, trabalhar apenas como arubaito (trabalho de meio período), ser solteiro ou ser mulher são motivos pelos quais um pedido de locação pode ser recusado (embora algumas cidades tenham leis contra o preconceito racial, como Kawasaki).

É importante mencionar que alugar um apartamento ou casa por conta própria pode ser difícil quando se possui um visto temporário. Nesses casos, a melhor opção muitas vezes é ficar em um ryo (alojamento temporário) ou pedir à empresa onde você trabalha que alugue um imóvel para você.

Taxa de luvas

São taxas de seguro de reforma, que são semelhantes ao costume de ter que pintar a parede ao devolver um imóvel alugado no Brasil. Normalmente, essas taxas correspondem a 1 a 3 meses de aluguel.

Existem imóveis que não requerem o pagamento dessas taxas de luvas. No entanto, com base na minha experiência, não é aconselhável confiar em imóveis que não cobram essas taxas. O Japão é um país com muitas peculiaridades e diferenças em relação às Américas, e pode ser difícil entender por que um locador não está cobrando um seguro de reforma, que é o equivalente às luvas.

Isso é especialmente importante quando se tem um animal de estimação ou uma criança, pois alguns locadores podem cobrar indenizações substanciais do locatário quando este sai do imóvel. Esse seguro de reforma também serve para proteger os direitos do locatário.

"Rei-Kin"

O "rei-kin" é uma prática cultural antiga que acredito existir apenas no Japão. Consiste em uma quantia que o locatário paga ao proprietário como uma espécie de "gesto de boa vontade" por poder morar naquela propriedade. É semelhante a quando você se muda e leva doces ou algum presente para seus vizinhos como uma forma de cumprimento e apresentação.

Diferentemente das luvas, o rei-kin não é reembolsável; ou seja, é um pagamento que você nunca mais recuperará. Portanto, acho injusto que algumas casas não cobrem luvas, mas ainda exijam o pagamento do rei-kin. Isso porque, mesmo que você tenha pago o rei-kin, ainda pode ser cobrado por despesas de reforma quando sair. Em pleno século 21, com tantas opções de moradia, acho inaceitável que essa prática ainda exista.

Procurando casa


Os sites de maiores procuras do Japão todo são estes:

Suumo
Homes
At Home
E ultimamente gastando muito com CM, o E heya net

*Todos os sites em japonês.

Não conheço sites de locação de imóveis em português. Os listados acima não são imobiliárias, mas são sites que utilizam a rede que as imobiliárias usam para facilitar a busca. Você também vai precisar de um tradutor se não souber ler japonês quando visitar as imobiliárias. Já ouvi falar de imobiliárias que contratam pessoal bilíngue em espanhol-japonês ou português-japonês, mas acredito que terá mais sorte em encontrar alguém que fale inglês.

Para buscar uma casa para alugar, você precisa, em primeiro lugar, listar suas prioridades. Você quer um banheiro junto com o ofurô? É importante ter um ofurô? Você consideraria tatames? Apartamento, condomínio ou uma casa? Qual nível de segurança é importante para você? Você precisa de um elevador? E o mais importante: qual é a distância do seu local de trabalho?

Por exemplo. As minhas prioridades são:

• Menos de uma hora da porta do meu trabalho até a porta da minha casa. 
• Menos de 15 minutos a pé da estação de trem mais perto de casa. Nada de ônibus.
• Banheiro com espaço razoável e Bath room planejado. Nada de furô das antigas com manivela e parede mal pintada. 
• Água quente na pia da cozinha. 
• Uma cozinha com espaço que dê pra pelo menos cozinhar, cortar e lavar. 
• Porta de entrada com cadeado interno, se não tiver, eu instalo e não pode reclamar. 
• Não gosto de morar no térreo por motivos de segurança. 
• Climatizador de ar instalado. <- Muito muito importante
• Closet. Nada de tal de Oshiire. Quero closet para não ter trabalho de comprar armário. 
• Espaço para instalar máquina de lavar roupa. Dentro ou na varanda, tanto faz.
• Espaço para geladeira dentro da cozinha. 
• Estacionamento para bicicletas.
• Aceite gatos.

Parece bobagem minhas prioridades. Mas se achou que estou endoidando com essas prioridades, não conheceu a criatividade humana em reformar imóveis sem contratar arquiteto. 

Outro exemplo, o do meu marido que viveu vida inteira no Japão:

• Ponto de ônibus que nos leva a estação na frente de casa, praticamente.
• Mercado e Conveniência 24 horas no máximo 5 min a pé
• Furô com "oitaki", um sistema que reaquece a água da banheira. 
• Espaço na varanda para estender a roupa, ou furô com secador interno.
• Cozinha com espaço que dê pra duas pessoas respirar. 
• Elevador
• Campainha
• Armários embutidos
• Terreno plano, nada de morros, ladeira, montanha ou ruas estreitas.
• Nada de tatame
• Climatizador de ar
• Janelas que possam ser abertas e  bem ventiláveis. 

Parece incrível, mas essas prioridades refletem as nossas experiências de quem viveu a vida toda em apartamentos de madeira antiga e sempre sonhou em morar em residenciais chamados de "Mansion".

Em seguida, é necessário sair e visitar as imobiliárias. Você deve ir a pelo menos 4 imobiliárias, tanto de rede como particulares, na região onde deseja morar, a fim de tomar uma decisão e encontrar uma casa para alugar. Reserve pelo menos um dia inteiro para essa busca.

O que precisa para alugar

Primeiramente, é necessário ter um visto permanente.

Leve em consideração que recusar um locatário por ser estrangeiro é considerado um crime de preconceito apenas na cidade de Kawasaki, na Província de Kanagawa. Em outros lugares, as leis anti-preconceito são mais simbólicas do que efetivas. Mesmo em Kawasaki, um estrangeiro precisa ter um visto permanente para alugar um imóvel.

Nenhum senhorio confiável (não relacionado ao mercado negro) alugará uma propriedade para alguém com um visto de prazo determinado. Se você não fala fluentemente o idioma, leve um amigo que possa ler o contrato e traduzi-lo para você e que, além disso, esteja disposto a ser o fiador. Mesmo que você fale fluentemente, é uma boa ideia ter um amigo que possa oferecer opiniões e, possivelmente, ser o fiador para dar mais credibilidade.

Muitas imobiliárias e senhorios exigem que estrangeiros contratem um seguro de fiadores. Essas são empresas seguradoras que cobram uma taxa anual para atuar como fiadores. Algumas imobiliárias exigem o cadastro em mais de uma dessas empresas.

Além disso, é necessário ter um emprego fixo. Sem emprego, sem número de telefone de contato (pelo menos o número do seu celular), sem endereço prévio e sem um fiador, será muito difícil alugar um imóvel. Normalmente, pedem um documento de identificação pessoal com comprovação de endereço atual, comprovante de renda e comprovante de seguro de saúde. No momento da assinatura do contrato, também podem solicitar um comprovante de emprego emitido pela empresa onde você trabalha.

Época de boas casas no mercado

Como tudo segue um calendário de estações neste país, também existe uma época ideal para bons negócios no ramo de locação.

Abril é o mês do novo ano letivo, o que significa que, em fevereiro e março, os novos universitários e novos funcionários estão procurando apartamentos para alugar. Nesse período, as imobiliárias também disponibilizam uma grande quantidade de informações sobre apartamentos para solteiros e universitários.

De junho a setembro, ocorre o fim do treinamento de novos funcionários e transferências de funcionários, tanto novos quanto antigos, na maioria das empresas multinacionais. Agosto e setembro são momentos ideais para encontrar bons apartamentos para famílias.

Pontos que deve tomar cuidado

1. Segurança

Não existem grades nas janelas das casas deste país. Por quê? Porque dão mais importância à evacuação em casos de incêndios e terremotos. Portas são projetadas para não serem facilmente quebradas, mas qualquer um pode quebrar uma janela. Por isso, tenho muito medo de morar no térreo.  

2. Sempre ir ver o local pessoalmente, e de dia. 

Antes de assinar qualquer contrato, é importante visitar o local durante o dia. E se estiver chovendo, melhor ainda. Já morei em um apartamento que alagava o corredor nos dias de chuva. E como as luzes estavam cortadas, se for à noite, você não conseguirá nem enxergar.

Além disso, assim como no Brasil, no Japão também existem muitas casas estranhas, daquelas que deixariam qualquer arquiteto de cabelo em pé. Já vi imóveis no 5º andar sem elevador, sem luz, sem janelas, e me senti em um filme de terror em plena 1 da tarde, em um dia ensolarado. Já morei em um imóvel onde a porta de entrada de casa era mais fina do que a do banheiro. Também visitei um apartamento aparentemente muito bonito, no 10º andar, onde até um terremoto de 0.1 grau era suficiente para balançá-lo mais do que um bambu.

Mesmo que o preço que você esteja pagando não seja muito alto, é importante ser crítico. Mudanças não são de graça, alugar um imóvel e atualizar o endereço em todos os seus documentos (atualização do cadastro de endereço na prefeitura é obrigatória por lei) podem ser cansativos para o psicológico.

3. Nunca dê respostas no mesmo dia. 

Sempre volte ao local da proposta, mesmo que seja apenas por um dia. Retorne sozinho, de preferência à noite, e avalie a questão da segurança, iluminação da rua, clima do local, ruídos da vizinhança e o seu sentimento em relação ao imóvel. É crucial também dar um tempo para esfriar a cabeça e analisar a situação com calma. O antigo imóvel em que eu morava parecia uma casa de bandidos durante o dia e um presídio à noite, tudo por causa de um gato de rua que resolvi cuidar.

E atenção! Pela lei japonesa, um contrato verbal é válido. A menos que você esteja com a caneta na mão para assinar o contrato, nunca declare que irá alugar, comprar ou fechar o negócio!

4. Tome cuidado nos preços.

O aluguel inclui não apenas a taxa de aluguel, mas também o condomínio. Em alguns lugares, podem ser adicionadas despesas como internet, estacionamento, uso do jardim, e assim por diante. Sempre verifique o preço total que você precisa pagar mensalmente.

Tenha cuidado com casas muito baratas. Verifique se há outros apartamentos disponíveis no mesmo prédio e veja se há diferenças nos preços. Além disso, consulte os sites mencionados acima, com a ajuda de alguém que saiba ler japonês, para obter uma ideia dos preços médios de aluguel na região em que deseja morar e esteja preparado financeiramente.

5. Tome cuidado com os ditos "jiko-bukken"

Sabe daqueles filmes de terror de origem japonesa, como O Grito? A imobiliária tem a obrigação de informar ao inquilino sobre qualquer homicídio, suicídio ou morte por causas naturais que tenha ocorrido no imóvel antes de fechar o contrato. No entanto, essa obrigação se aplica apenas ao apartamento, não ao prédio, e deve ser comunicada apenas ao próximo locatário. Algumas imobiliárias até mesmo fazem um funcionário alugar o imóvel temporariamente, apenas para evitar essa obrigação. Portanto, se você encontrar um imóvel com um preço muito baixo, é importante perguntar o motivo. Enquanto ter fantasmas, como o pequeno Toshio, rondando a casa pode ser assustador, é importante também verificar se há outras razões para o imóvel estar desvalorizado, como uma chaminé de um restaurante virada para a sua janela ou ruídos de trens nas proximidades. Sempre pergunte e investigue os motivos por trás de um preço de aluguel muito baixo.

6. Deixe muito bem claro do seu orçamento, e o que procura.

As imobiliárias japonesas geralmente atuam da seguinte maneira: elas não mostram o imóvel em anúncios, mas em vez disso, tentam empurrar um imóvel um pouco mais caro que esteja disponível, oferecem chá ou café, e até mesmo levam você até o local em um carro da imobiliária para persuadir você a fechar o negócio. Para evitar cair nesse tipo de situação, é importante deixar claro o preço que você está disposto a pagar e não ceder a aumentos de preço. Peça para ver pelo menos 5 opções de imóveis no papel e só vá visitar o imóvel se houver uma boa chance de alugá-lo. Não se deixe convencer pela ideia de que todas as imobiliárias compartilham a mesma rede e que todos os lugares são iguais. Lembre-se de que as imobiliárias costumam colocar online apenas os imóveis que estão com dificuldade de alugar, enquanto as melhores opções ficam guardadas. Portanto, seja cuidadoso ao escolher seu imóvel.

Negociação dos valores

Mesmo que seja uma empresa cooperativa, o proprietário do imóvel está sempre aberto a negociações. No entanto, é importante observar que o valor do aluguel em si geralmente não será reduzido. No entanto, ao assinar o contrato de locação, você pode negociar os valores de luvas e rei-kin. A negociação pode ser mais fácil quando o proprietário é uma pessoa física.

Em minha experiência, consegui negociar a locação original para incluir nenhum gato, 1 mês de luvas e 1 mês de rei-kin, e transformá-la em 3 meses de luvas, sem rei-kin e sem a necessidade de trocar o tatame ou fazer reformas antes de entrar, apenas para permitirem que minha gata morasse comigo. Vale ressaltar que as luvas pagas não foram reembolsadas posteriormente. No entanto, encontrar um apartamento que permita animais de estimação é muito difícil, e um edifício de verdade estava fora do meu orçamento.

Portanto, se você tem um orçamento limitado, é importante considerar a possibilidade de não ter animais de estimação ao alugar um imóvel.

Andamento para contrato de locação

Você encontrou finalmente um imóvel que deseja alugar. Aqui estão os passos do processo:

1. Pré-Contrato:

   Se você é um estrangeiro brasileiro que não lê japonês fluentemente, provavelmente será solicitado a assinar um pré-contrato, chamado de "mousikomi-sho". Este é um pedido para verificar se você passa na triagem para ser um bom locatário. Na triagem, eles pedirão informações como sua renda anual, tempo de emprego na empresa, nome, endereço e número de contato da empresa onde você trabalha, incluindo o do fiador.

2. Contrato:

   Se você passou na triagem e está prestes a alugar o imóvel, precisará de um carimbo registrado, mesmo que seja um carimbo bancário, e do Juminhyo (comprovante de endereço que deve ser obtido na prefeitura). Antes de assinar o contrato, verifique os seguintes itens novamente:

   

   - Valor do aluguel mensal, incluindo o condomínio.

   - Valor do seguro contra incêndio e quaisquer outros seguros, se aplicável.

   - Valor do Rei-kin e Shiki-kin.

   - Valor do seguro de fiadores, se necessário.

   - Porcentagem da taxa da imobiliária.

   - Custo da limpeza antes e após o contrato.

   - Custo da troca das chaves.

3. Assinatura do Contrato:

   É importante ler o contrato atentamente e verificar se o conteúdo está de acordo com o que foi combinado. Os contratos no Japão costumam ser extensos e detalhados, e mesmo que você não saiba ler japonês, não terá desculpa após a assinatura. Leve alguém que possa ler o contrato para você antes de assinar ou carimbar qualquer documento. Lembre-se de que não é necessário assinar em cada página para que o contrato seja válido, mas é crucial garantir que você concorda com cada parágrafo.

Da mesma forma que no Brasil, no Japão também existe a obrigatoriedade do locatário devolver o bem imóvel no mesmo estado em que o alugou, a menos que tenha feito melhorias previamente autorizadas.

No entanto, existem diferenças significativas a serem consideradas:

As casas no Japão são predominantemente construídas com materiais leves, como papel e madeira. Isso torna a restauração de danos mais complexa e potencialmente mais cara do que no Brasil, onde os imóveis costumam ser construídos com materiais mais robustos.

Por exemplo, enquanto no Brasil você pode simplesmente lixar e pintar um piso de madeira danificado, no Japão pode ser desafiador encontrar o mesmo tipo de madeira para reparo e combinar a coloração original. Da mesma forma, encontrar papel de parede idêntico pode ser difícil e caro.

Normalmente, o dinheiro das "luvas" ou Shiki-kin costuma cobrir os custos de eventuais reformas necessárias. Esse dinheiro é depositado como um seguro caso seja necessário fazer reparos após o aluguel. Se você cuidou bem do imóvel e não causou danos significativos, esse valor deve ser devolvido.

Devido a essas considerações, muitas pessoas optam por soluções temporárias, como papel de parede removível e carpetes, para tentar evitar deixar vestígios de seu tempo de moradia no imóvel alugado.